Dokumentation

Mieten vs. Kaufen

Der Immobilien-Rechner vergleicht zwei Nettovermögenspfade über denselben Zeitraum: Eigennutzung per Kauf und Mieten mit parallel investiertem ETF-Vermögen. Er trennt dabei bewusst zwischen Wohnkosten, Gesamtzahlungen, Asset-Wert und Nettovermögen, damit die Ergebnisse nicht vorschnell als einfache Handlungsempfehlung gelesen werden.

Modellübersicht

  • Zweck des Rechners: Die Vermögenswirkung von Kaufen und Mieten unter denselben Zeit- und Renditeannahmen vergleichen.
  • Zielgruppe / typische Nutzung: Haushalte, die eine Eigennutzungsentscheidung aus finanzieller Perspektive grob einordnen wollen.
  • Modelltyp: Deterministischer Zwei-Pfad-Vermögensvergleich mit monatlicher Fortschreibung.
  • Inputs: Kaufpreis, Eigenkapital, Darlehensparameter, Eigentümerkosten, Mietdaten, ETF-Annahmen und Betrachtungsdauer.
  • Outputs: Gesamtzahlungen, Asset-Werte, Nettovermögen beider Pfade, Vorsprung und möglicher Break-even.
  • Bewusst ignorierte Effekte: Verkaufsnebenkosten, Steuern, Sanierungsereignisse, Umzug, Leerstand, Opportunitätskosten jenseits des ETF-Modells und Liquiditätsrisiken.
  • Grenzen der Aussage: Geeignet als Szenariovergleich, nicht als Kaufempfehlung, Finanzierungszusage oder Objektbewertung.
  • Wirkung der Vereinfachung: Fehlende Verkaufsnebenkosten und glatte Wertpfade können den Kaufpfad tendenziell günstiger aussehen lassen als in einer rauen Realität.

Modelllogik

  • Der Kaufpfad nutzt ein Annuitätendarlehen mit laufenden Eigentümerkosten und Immobilienwertentwicklung.
  • Der Mietpfad investiert das beim Kauf gebundene Anfangskapital direkt in ETFs.
  • Der jeweils monatliche Kostenvorteil des günstigeren Pfads wird zusätzlich im ETF-Modell angelegt.
  • Ausgewiesen werden Gesamtzahlungen, Asset-Wert und Nettovermögen, jeweils vor Steuern.

Variablen

\(P\)Kaufpreis
\(E\)Eigenkapital
\(n\)Kaufnebenkostenquote
\(i\)Darlehenszins p.a.
\(t\)anfängliche Tilgung p.a.
\(g_P\)Wertsteigerung Immobilie p.a.
\(g_M\)Mietsteigerung p.a.
\(r_{\mathrm{ETF}}\)ETF-Rendite p.a.
\(c_{\mathrm{ETF}}\)ETF-Kostenquote p.a.
\(T\)Betrachtungszeitraum in Jahren

Rechenschritte

1. Startaufwand und Darlehen bestimmen
$$K_{\mathrm{NK}} = P \cdot n$$
$$D_0 = \max(P - E, 0)$$
$$K_{\mathrm{Start}} = E + K_{\mathrm{NK}}$$

Der Kaufpfad bindet also sofort Eigenkapital und Kaufnebenkosten. Genau dieser Betrag wird im Mietpfad als ETF-Startinvestment verwendet.

2. Kaufpfad monatlich fortschreiben
$$R_m = \frac{D_0(i+t)}{12}$$
$$Z_m = D_{m-1}\frac{i}{12}$$
$$T_m = \min(R_m - Z_m,\; D_{m-1})$$
$$D_m = D_{m-1} - T_m$$

Zusätzlich werden laufende Eigentümerkosten wie Instandhaltung, nicht umlagefähige Kosten, Grundsteuer und Versicherung als monatliche Abflüsse modelliert.

3. Immobilienwert fortschreiben
$$P_m = P_{m-1}\left(1+g_P\right)^{1/12}$$

Die Wertentwicklung der Immobilie wird als konstante Durchschnittsannahme modelliert. Sie ist damit eine Szenarioannahme, keine Marktprognose.

4. Mietpfad fortschreiben
$$M_m = M_{m-1}\left(1+g_M\right)^{1/12}$$
$$1+r_{\mathrm{ETF,netto}} = (1+r_{\mathrm{ETF}})(1-c_{\mathrm{ETF}})$$
$$r_{\mathrm{ETF},m} = (1+r_{\mathrm{ETF,netto}})^{1/12} - 1$$

Die Mietlösung zahlt laufende Miete und Mietnebenkosten. Das freie Anfangskapital und spätere Kostenvorteile werden im ETF-Modell verzinst.

5. Monatliche Kostendifferenz investieren

Wenn der Kaufpfad im Monat teurer ist, wird der Kostenvorteil auf der Mietseite investiert. Wenn die Mietlösung teurer ist, fließt der Vorteil als Zusatzvermögen in den Kaufpfad.

Diese Logik ist didaktisch wichtig: Der Rechner vergleicht nicht nur nackte Wohnkosten, sondern auch die Vermögenswirkung freier Liquidität.

6. Endgrößen bilden
$$\text{Asset-Wert Kaufen} = P_T + \text{Zusatzvermögen}$$
$$\text{Nettovermögen Kaufen} = \text{Asset-Wert Kaufen} - D_T$$
$$\text{Asset-Wert Mieten} = \text{ETF-Endvermögen}$$
$$\text{Nettovermögen Mieten} = \text{Asset-Wert Mieten}$$

Der Nettovergleich entsteht also erst nach Abzug der Restschuld im Kaufpfad.

Didaktische Einordnung

Vier Ebenen sauber auseinanderhalten

Wohnkosten beantworten: Was kostet mich das Wohnen laufend?

Gesamtzahlungen beantworten: Wie viel Kapital ist insgesamt in diesem Pfad abgeflossen?

Asset-Wert beantwortet: Welche Vermögensobjekte stehen am Ende brutto da?

Nettovermögen beantwortet schließlich: Was bleibt nach Abzug von Fremdkapital übrig?

Diese Trennung ist die wichtigste Schutzmaßnahme gegen Fehlinterpretationen des Rechners.

Modellrisiken und Verzerrungsrichtung

  • Keine Verkaufsnebenkosten am Ende: Das kann den Kaufpfad systematisch begünstigen, vor allem bei kürzeren Haltedauern.
  • Konstante Wertsteigerung und ETF-Rendite: Beide Vermögenspfade werden geglättet; tatsächliche Marktzyklen und Timing-Risiken fehlen.
  • Pauschale Instandhaltung: Reale Sanierungscluster werden geglättet, was den Kaufpfad kurzfristig robuster wirken lassen kann.
  • Mietpfad mit sofortigem Investieren des Kostenvorteils: Das ist finanzlogisch sauber, setzt aber diszipliniertes tatsächliches Investieren voraus.
Grenzen des Modells

Der Rechner ist kein Kauf-/Miet-Rat, keine Finanzierungszusage und keine Objektbewertung. Individuelle steuerliche Effekte, Verkaufstransaktionskosten, Sanierungsrisiken, Leerstand, Umzug, Liquiditätsrisiken und reale Marktschwankungen werden nicht vollständig abgebildet. Das Ergebnis „Vorsprung“ ist deshalb nur als Szenariovergleich zu lesen.

Einordnung der Default-Werte

  • Darlehenszins: Orientiert sich an aktuellen Bundesbankwerten und ist als neutrales Marktumfeld, nicht als persönliches Angebot zu lesen.
  • Kaufnebenkosten und Instandhaltung: Sind pauschale Orientierungswerte; bei Region, Objektzustand oder Haustyp mit Abweichung sollten sie aktiv ersetzt werden.
  • Wertsteigerung, Mietsteigerung und ETF-Rendite: Sind bewusste Szenarioannahmen und keine Prognosen; gerade diese drei Größen entscheiden oft über den Richtungswechsel.
  • Beispielprofile: Sind illustrative Startpunkte für typische Fälle, nicht amtliche Marktmittelwerte für alle Regionen oder Haushalte.

Quellen

Quelle, Stand und Modellstatus

  • Quelle: Bundesbank, Destatis und Dr. Klein für Default-Orientierungen; weitere Größen als Szenarioannahmen des Rechners.
  • Stand der Modelllogik: 30. April 2026.
  • Modellstatus: Vermögensvergleich auf Szenariobasis, keine Kaufempfehlung, Finanzierungszusage, Objektbewertung oder vollständige Risikoanalyse.